KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN İNŞAATLARDA KATMA DEĞER VERGİSİ VE ÖZELLİK ARZ EDEN HUSUSLAR
İsmail PAMUK-Yeminli Mali Müşavir
Mücahit KAYMAKÇI-Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
Yayın Tarihi: Aralık 2015
1-GİRİŞ:
Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da ifade edilen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 16/5/2012 tarihinde kabul edilmiş ve 31/05/2012 tarih ve 28309 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
Söz konusu Kanun, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenecek binaların maliklerine ve müteahhitlere önemli ölçüde avantajlar sağlamaktadır. Bu çalışmada kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaatlara sağlanan KDV avantajı ele alınacak ve özellik arz eden bazı durumlar üzerinde durulacaktır.
2-KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN İNŞAATLARDA KDV:
Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesinin 2 numaralı fıkrası hükmü uyarınca; bir vergilendirme döneminde indirilecek katma değer vergisi toplamı, mükellefin vergiye tabi işlemleri dolayısıyla hesaplanan katma değer vergisi toplamından fazla olduğu takdirde, aradaki fark sonraki döneme devrolunur ve iade edilmez. Şu kadar ki, 28’inci madde uyarınca Bakanlar Kurulu tarafından vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup, yılı içerisinde indirilemeyen ve tutarı Bakanlar Kurulu’nca tespit edilecek sınırı aşan vergi iade olunur.
KDVK’nun 28’inci maddesine göre; katma değer vergisi oranı, vergiye tabi her bir işlem için % 10’dur. Bakanlar Kurulu bu oranı, dört katına kadar artırmaya, % 1’e kadar indirmeye, bu oranlar dahilinde muhtelif mal ve hizmetler ile bazı malların perakende safhası ve inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için farklı vergi oranları tespit etmeye yetkilidir.
KDVK’nun 28’inci maddesinde düzenlenen yetkiye istinaden 24/12/2012 tarih ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının 7’nci maddesi ile taşınmaz satışları bakımından KDV oranları yeniden belirlenmiştir. Zikredilen kararın 7’nci maddesi aşağıdaki gibidir:
“(I) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;
a)Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı,
b)Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı,
uygulanır.”
Mezkur kararın 12/b maddesinde; 7’nci madde hükmünün yapı ruhsatı 01/01/2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaatı projelerine ilişkin konut teslimlerine uygulanmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe gireceği belirtilmiştir. 24/12/2012 tarih ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı 01/01/2013 tarihinde, 28515 sayılı Resmi Gazete yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Yukarıda yer alan Bakanlar Kurulu kararı uyarınca özetle;
i-Net alanı 150 m² altında konut olması,
ii-Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde bulunması (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç),
iii-Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılması,
iv-01/01/2013 tarihinden sonra yapı ruhsatı alınması,
şartlarıyla, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın EVK’nun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen birim m² vergi değeri;
0 ila 499,99-TL (dahil) arasında olanlarda % 1,
500-TL ila 999,99-TL (dahil) olanlarda % 8,
1.000-TL ve üstü olanlarda %18 oranında KDV uygulanacaktır.
150 m² ve üstü konutlar ile konut niteliği taşımayan depo, dükkan gibi taşınmazlar içinse % 18’lik KDV oranı uygulamasına devam edilmektedir. Söz konusu karar ile KDV oranı düzenlemesi sadece net alan 150 m²’nin altındaki konutlar için değişiklik getirmektedir.
2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararının 7’nci maddesinin parantez içinde yer alan düzenlemesinde görüleceği üzere, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde yapılan inşaatlarda net alanı 150 m² altında olan konutların teslimi, arsanın vergi değeri dikkate alınmaksızın % 1 oranında KDV’ne tabidir.
Bu durum, kentsel dönüşüm kapsamında yenilenecek binaların hem maliklerine hem de müteahhitlere önemli bir vergisel avantaj sağlamaktadır. Bu şekilde yapılan konutlar, indirimli orana tabi KDV nedeniyle daha düşük bir fiyattan alınıp satılabilecek ve ayrıca müteahhitler için KDV iadesi hakkı doğabilecektir.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun uygulamasında;
Rezerv yapı alanı; bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları,
Riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı,
Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı,
ifade etmektedir.
Öte taraftan zikredilen Kanun uyarınca yapılacak işlemler, sözleşmeler, devir ve tescillerle ilgili uygulamalar;
-Noter, tapu ve belediyelerce alınan harçlara,
-Damga vergisi ve veraset ve intikal vergisine,
-Döner sermaye ücreti ve diğer ücretlere,
-Kullanılan krediler sebebiyle lehe alınan paralar Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisine,
tabi değildir.
3-ÖZELLİK ARZ EDEN HUSUSLAR:
3.1-Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki İnşaatların Kat Karşılığı Veya Bedel Karşılığı Yapılması:
Daha önce de belirtildiği üzere, 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan inşaatlarda net alanı 150 m² altında olan konutların teslimi, arsanın vergi değeri dikkate alınmaksızın % 1 oranında KDV’ne tabidir. Bu durum kat karşılığı yapılan inşaatlar için de geçerlidir.
Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamında, kat maliklerinden belli bir bedel alınmak suretiyle yapılan inşaatlarda KDV oranının ne olacağı konusunda tereddüt oluşmaktadır. İstanbul VDB Vergi Ve Anlaşmalar Uygulama Müdürlüğü’nün 07/04/2015 tarih ve 39044742-KDV.28-637 sayılı özelgesinde; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde yapılacak 150 m²’nin altında bulunan konut teslimlerinde % 1 oranında KDV uygulanacağı; buna karşılık, 6306 sayılı Kanun kapsamında olsa dahi bir binanın kat maliklerinden alınan belli bir bedel karşılığı yıkılıp yeniden inşasına ilişkin olarak inşaatın bitiminde kat maliklerine düzenlenecek faturada söz konusu işlemin konut teslimi değil, inşaat taahhüt işi kapsamında bulunacağından genel oranda (% 18) KDV hesaplanacağı açıklanmıştır. İstanbul VDB Mükellef Hizmetleri KDV Grup Müdürlüğü’nün 15/08/2014 tarih ve 12311 sayılı özelgesinde de tamamen aynı yönde görüş verilmiştir.
Bu özelgelerle birlikte kat maliklerinden belli bir bedel alınmak suretiyle yapılan inşaatlar bakımından kentsel dönüşümün çok önemli bir avantajı yok olmaktadır. Diğer yandan bu işlemlerde bedelin tahsil edilme şeklinin (kat karşılığı ve bedel karşılığı) KDV oranını etkilemesi elbette tenkide açıktır.
3.2-Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan İnşaatlardan Satın Alındıktan Sonra Satılan Konutlarda KDV Oranı: 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan inşaatlarda net alanı 150 m² altında olan konutların teslimi, arsanın vergi değeri dikkate alınmaksızın % 1 oranında KDV’ne tabidir. Bu konutları teslim alanların, bu kez söz konusu konutları satmaları halinde KDV’nin hangi oranda uygulanacağı hususunda tereddüt mevcuttur.
Konu hakkında İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Mükellef Hizmetleri Katma Değer Vergisi Grup Müdürlüğü’nün 22/06/2015 tarih ve 39044742-KDV.28-62528 sayılı özelgesi ile görüş verilmiştir. Zikredilen özelge aşağıdaki gibidir.
“İlgide kayıtlı özelge talep formu ve ek dilekçenizde; gayrimenkul alım satım işi ile iştigal etmekte olduğunuz, firmanızca 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bulunan binalardan net alanı 150 m² yi aşmayan dairelerin %1 katma değer vergisi (KDV) oranı uygulanmak suretiyle satın alındığı, satın alınan bu konutların herhangi bir işleme tabi tutulmaksızın satışında uygulanması gereken KDV oranı hakkında Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
3065 sayılı KDV Kanununun 1/1 inci maddesinde, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin KDV ye tabi olduğu hükmü yer almaktadır.
3065 sayılı KDV Kanununun 28 inci maddesinin Bakanlar Kuruluna verdiği yetkiye istinaden yayımlanan 24/12/2007 tarih ve 2007/13033 sayılı BKK ile KDV oranları; BKK eki (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, ekli listelerde yer alanlar hariç olmak üzere, vergiye tabi diğer işlemler içinse % 18 olarak belirlenmiştir.
2007/13033 sayılı BKK eki (I) sayılı listenin 11 inci sırasında “Net alanı 150 m² ye kadar konut teslimleri” ibaresi yer almaktadır. Bu itibarla, net alanı 150 m² ye kadar konut tesliminde %1, net alanı 150 m² yi aşan konut teslimi ile m² sınırlaması olmaksızın diğer taşınmaz tesliminde %18 oranında KDV uygulanmaktadır.
Öte yandan, söz konusu BKK nın 1 inci maddesinin 01/01/2013 tarihinde yürürlüğe giren (6) ncı ayrımında aşağıdaki düzenlemeye yer verilmiştir.
” (1) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;
a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı,
b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı, uygulanır.”
Buna göre, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde bulunan 150 m² nin altındaki konutların satın alınarak herhangi bir işleme tabi tutulmadan satışında arsa birim m² vergi değerlerine bakılmaksızın % 1 oranında KDV uygulanacaktır.”
Yukarıda yer alan özelgeden görüldüğü üzere, Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde bulunan 150 m²’nin altındaki konutların satın alınarak, herhangi bir işleme tabi tutulmadan satışında arsa birim m² vergi değerlerine bakılmaksızın % 1 oranında KDV uygulanacaktır.
4-SONUÇ
Bu çalışma, kentsel dönüşüm kapsamında yapılan inşaatlara sağlanan KDV avantajı ile konu hakkındaki bazı özel durumların açıklanması amacıyla kaleme alınmıştır. 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan inşaatlarda net alanı 150 m² altında olan konutların teslimi, arsanın vergi değeri dikkate alınmaksızın % 1 oranında KDV’ne tabidir. Bu durum kat karşılığı yapılan inşaatlar için de geçerlidir. Buna karşılık Vergi İdaresi tarafından verilen özelgelere göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında olsa dahi, bir binanın kat maliklerinden alınan belli bir bedel karşılığı yıkılıp yeniden inşasına ilişkin olarak, inşaatın bitiminde kat maliklerine düzenlenecek faturada, söz konusu işlemin konut teslimi değil, hizmet olması nedeniyle % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir. Diğer taraftan mezkur Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde bulunan 150 m²’nin altındaki konutların satın alınarak, herhangi bir işleme tabi tutulmadan satışında, arsa birim m² vergi değerlerine bakılmaksızın % 1 oranında KDV uygulanacaktır.