Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Arsa Sahiplerinin Müteahhide Yaptıkları Ödemelerin Gelir ve Kurumlar Vergisi Karşısındaki Durumu
Yayınlanma Tarihi: Kasım 2026
Dr. İsmail PAMUK-YMM
1-Giriş
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliği uzun süre tartışma konusu olduktan sonra, 7104 sayılı Kanunla Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 2/5 maddesine hüküm eklenerek, arsa karşılığı inşaat işlerinin hukuki niteliğinin trampa olduğu kanunda açıkça düzenlenmiş bulunmaktadır. Eklenen hükme göre; Katma Değer Vergisi Kanunu’nun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 282’nci maddesi hükmü uyarınca mal değişim (trampa) sözleşmesi, taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Aynı Kanunun 283’üncü maddesine göre; satış sözleşmesine ilişkin hükümler, mal değişim sözleşmesine de uygulanır ve buna göre taraflardan her biri, vermeyi üstlendiği şey bakımından satıcı, kendisine verilmesi üstlenilen şey bakımından alıcı durumundadır.
2-Arsa Sahiplerinin Müteahhide Yaptıkları Ödemelerin Durumu
Arsa sahiplerinin müteahhide yaptıkları ödemelerin vergilendirilmesi, kanaatimize göre kat karşılığı inşaat işlerinde son dönemlerin en önemli ve içinden çıkılması zor sorunlarından biridir. Bu sorun özellikle kentsel dönüşüm (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) kapsamında yapılan kat karşılığı inşaat işlerinde ortaya çıkmaktadır.
Normal şartlarda kat karşılığı inşaat işlerinde inşa edilecek bağımsız bölümler arsa sahipleri ile müteahhit arasında genellikle yarı yarıya veya buna yakın bir oranda paylaşılırken, kentsel dönüşüm kapsamında yapılanlarda, bu oran müteahhide aleyhine azalarak % 10 – % 20 aralığına düşebilmektedir. Bu azalmayı telafi etmek amacıyla bağımsız bölümlere ilave olarak arsa sahipleri tarafından müteahhide nakit ödeme yapılmaktadır. Bilindiği üzere, İstanbul’da kentsel dönüşümü hızlandırmak için 22/02/2024 tarihinde Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile yürürlüğe giren Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında ev ve iş yerini yenilemek isteyen vatandaşlara Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hibe ve kredi desteği verilmektedir. Bu bedeller, arsa sahipleri adına ancak müteahhit hesabına gönderilmektedir. Bu nedenle bahse konu bedeller de arsa sahipleri tarafından müteahhide yapılan ödemeler kapsamında değerlendirmelidir. Söz konusu ödemelerin gelir ve kurumlar vergisi karşısındaki durumunda çetrefilli bir tartışma konusudur. Zira konu hakkında bir özelge bulunmakla birlikte, özelgedeki görüşe katılmak hiçbir şekilde mümkün değildir.
Konuya ilişkin İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 26/01/2018 tarihli ve 62030549-125[6-2015/296]-92920 sayılı özelgesinde; kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müteahhit firmaya bağımsız bölümlere ilaveten daire maliklerince nakden ödenecek tutarın, elde edildiği döneme ait kurum kazancına dahil edilmesi gerektiği ve söz konusu tutarın inşaatın maliyetiyle ilişkilendirilmek suretiyle dikkate alınmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir.
Katılma imkânımız bulunmayan bu görüş; iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymadığı gibi, uygulanması halinde hayatın olağan akışına aykırı sonuçlar doğuracaktır. Konuyu bir örnekle açıklamakta fayda bulunmaktadır.
Örnek: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği 13 daire inşa edilmiş olup, bunun 11 adedi arsa sahiplerine, 2 adedi ise müteahhide kalmıştır. İnşaat kentsel dönüşüm kapsamındadır. İnşa edilecek dairelerin alanları aşağıdaki gibidir. Bu dairelerden 1 ve 12 numaralı olanlar müteahhide, geri kalanlar ise arsa sahiplerine aittir. İnşaat Aralık/2025 döneminde bitmiş ve bu dönemde arsa sahiplerine ait daireler teslim edilerek faturaları kesilmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği Aralık/2025 döneminde arsa sahipleri tarafından müteahhide toplam 26.800.000,00-TL tutarında nakit ödeme yapılmıştır. Müteahhide kalan 1 nolu dairenin satış fiyatı 5.000.000,00-TL, 12 nolu dairenin satış fiyatı ise 7.000.000,00-TL olup, bu daireler Mart/2026 döneminde satılmıştır. Müteahhidin başka herhangi bir faaliyeti yoktur.
| Daire No | Net Alan | Genel Brüt Alan |
| 1 | 47,85 | 71,37 |
| 2 | 58,64 | 84,05 |
| 3 | 57,38 | 82,18 |
| 4 | 74,12 | 107,59 |
| 5 | 75,08 | 107,56 |
| 6 | 74,12 | 107,59 |
| 7 | 75,08 | 107,56 |
| 8 | 74,12 | 107,59 |
| 9 | 75,08 | 107,56 |
| 10 | 74,12 | 107,59 |
| 11 | 75,08 | 107,56 |
| 12 | 74,12 | 107,59 |
| 13 | 75,08 | 107,56 |
| Toplam | 909,87 | 1.313,35 |
Müteahhit tarafından yapılan maliyet 22.090.217,54-TL, genel idare giderleri ve genel giderlerden düşen hisse ise 2.215.226,31-TL’dir.
Bu bilgilere göre emsal bedele esas toplam maliyet (22.090.217,54 + 2.215.226,31=) 24.305.443,85-TL, emsal bedele esas m2 maliyet ise (24.305.443,85 / 1.313,35=) 18.506,45-TL’dir. Arsa sahiplerine verilecek dairelerin emsal bedelleri aşağıdaki tabloda hesaplanmıştır.
| Daire No | Dairenin Genel Brüt Alanı (1) | Emsal Bedele Esas m2 Maliyet (2) | Emsal Bedele Esas Daire Maliyeti (3=1*2) | Emsal Bedel (4=3*1,10) | KDV (5=1*0,01) |
| 2 | 84,05 | 18.506,45 | 1.555.467,12 | 1.711.013,83 | 17.110,14 |
| 3 | 82,18 | 18.506,45 | 1.520.860,06 | 1.672.946,07 | 16.729,46 |
| 4 | 107,59 | 18.506,45 | 1.991.108,96 | 2.190.219,85 | 21.902,20 |
| 5 | 107,56 | 18.506,45 | 1.990.553,76 | 2.189.609,14 | 21.896,09 |
| 6 | 107,59 | 18.506,45 | 1.991.108,96 | 2.190.219,85 | 21.902,20 |
| 7 | 107,56 | 18.506,45 | 1.990.553,76 | 2.189.609,14 | 21.896,09 |
| 8 | 107,59 | 18.506,45 | 1.991.108,96 | 2.190.219,85 | 21.902,20 |
| 9 | 107,56 | 18.506,45 | 1.990.553,76 | 2.189.609,14 | 21.896,09 |
| 10 | 107,59 | 18.506,45 | 1.991.108,96 | 2.190.219,85 | 21.902,20 |
| 11 | 107,56 | 18.506,45 | 1.990.553,76 | 2.189.609,14 | 21.896,09 |
| 13 | 107,56 | 18.506,45 | 1.990.553,76 | 2.189.609,14 | 21.896,09 |
| Toplam | 23.092.885,00 | 230.928,85 | |||
Yukarıda yer alan tablodan görüleceği üzere, her bir dairenin genel brüt alanı emsal bedele esas m2 maliyet ile çarpılmak suretiyle emsal bedele esas daire maliyetine ulaşılmış, daha sonra yapılan satışların perakende olduğu kabulüyle söz konusu maliyete % 10 ilave edilerek emsal bedel tespit edilmiştir. Bu halde, müteahhit tarafından arsa sahiplerine KDV hariç toplam 23.092.885,00-TL tutarında fatura kesilecek ve arsa sahiplerinin gerçek usulde mükellefiyet gerektirmeyecek şekilde arızi bir faaliyet olarak arsasını teslim ettiği varsayılarak aynı tutarda da arsa payı için gider pusulası düzenlenecektir.
Bu noktada müteahhidin hasılatı; arsa sahiplerinden alınan 26.800.000,00-TL tutarında para ve arsa sahiplerine emsal bedel üzerinden kestiği 23.092.885,00-TL tutarındaki faturaların bedelidir. Maliyetleri ise genel idare giderleri ve genel giderlerden düşen hisse hariç olmak üzere inşaat için yapılmış harcama olan 22.090.217,54-TL ve 23.092.885,00-TL tutarındaki arsa payı bedelidir. Ayrıca müteahhide genel brüt alanı 71,37 m2 olan 1 nolu daire ile 107,59 m2 olan 12 nolu daire kalmıştır. Müteahhide kalan iki adet dairenin toplam genel brüt alanı (71,37 + 107,59=) 178,96 m2’dir. Müteahhide kalan 1 nolu daire 5.000.000,00-TL’ye ve 12 nolu daire 7.000.000,00-TL’ye Mart/2026 döneminde satıldığından, bunların satış gelirleri 2026 yılı hesaplamasında dikkate alınacaktır.
Vergi idaresinin yukarıda yer verilen görüşü esas alındığında ilk olarak arsa sahipleri tarafından müteahhide ödenen 26.800.000,00-TL’lik tutar inşaatın maliyetiyle ilişkilendirilmeksizin elde edildiği dönem kazancına dahil edilmelidir. Diğer bir ifadeyle bu tutar maliyeti olmaksızın gelir olarak 2025 yılında beyan edilecek ve vergisi ödenecektir. Örnek sadece 13 daireye ilişkin olup, daire sayısının yüzlerle veya binlerle ifade edilmesi halinde, konunun vahameti daha açık bir şekilde ortaya çıkacaktır.
Örnekte müteahhidin yaptığı arsa payı hariç toplam maliyet 22.090.217,54-TL olup, arsa payı hariç m2 maliyet ise (22.090.217,54 / 1.313,35=) 16.819,75-TL’dir. Buna göre müteahhide kalan 1 nolu dairenin arsa payı hariç maliyeti (71,37 * 16.819,75=) 1.200.425,56-TL, 12 nolu dairenin arsa payı hariç maliyeti (107,59 * 16.819,75=) 1.809.636,90-TL ve bunların toplamı da (1.200.425,56 + 1.809.636,90=) 3.010.062,46-TL’dir. Bu noktada arsa payı bedeli olan 23.092.885,00-TL’nin müteahhide kalan 1 ve 12 nolu dairenin arsa payı olarak maliyetine eklenmesi gerektiğinden iki dairenin arsa payı dahil maliyetleri (3.010.062,46 + 23.092.885,00=) 26.102.947,46-TL olacaktır. Bu hesaplamaya göre 1 nolu dairenin arsa payı dahil maliyeti [(26.102.947,46 / 178,96) * 71,37]= 10.409.965,13-TL, 12 nolu dairenin arsa payı dahil maliyeti ise [(26.102.947,46 / 178,96) * 107,59]= 15.692.982,33-TL olacaktır.
İnşaat Aralık/2025 döneminde bitmiş ve bu dönemde arsa sahiplerine ait daireler teslim edilerek faturaları kesilmiştir. Vergi idaresinin görüşüne göre bu inşaattan 2025 yılında elde edilen kazanç şu şekilde hesaplanacaktır. Müteahhidin inşaattan elde ettiği hasılat (26.800.000,00 + 23.092.885,00=) 49.892.885,00-TL ve oluşan maliyet (22.090.217,54 + 23.092.885,00 – 26.102.947,46=) 19.080.155,08-TL’dir. Maliyet hesaplanırken; müteahhidin yaptığı maliyete (22.090.217,54-TL) arsa payı maliyeti eklenmiş (23.092.885,00-TL), bu ikisinin toplamından müteahhide kalan iki dairenin maliyeti (26.102.947,46-TL) düşülmüştür. Bu halde müteahhit 2025 yılında söz konusu inşaattan (49.892.885,00 – 19.080.155,08=) 30.812.729,92-TL kâr elde etmiştir.
Buna karşılık Mart/2026 döneminde müteahhide kalan 1 nolu daire 5.000.000,00-TL, 12 nolu daire ise 7.000.000,00-TL’ye olmak üzere toplamda 12.000.000,00-TL’ye satılmıştır. Satılan dairelerin maliyeti 26.102.947,46-TL olduğuna göre, dairelerin satışı nedeniyle (12.000.000,00 – 26.102.947,46=) 14.102.947,46-TL zarar oluşmuştur.
Bu inşaattaki tüm daireler elden çıkarıldığında toplamda (30.812.729,92 – 14.102.947,46=) 16.709.782,46-TL kâr elde edilecektir. Ancak işin gerçeğinde ne 2025 yılında 30.812.729,92-TL kâr, ne de 2026 yılında 14.102.947,46-TL zarar vardır. Özelgedeki görüş örneğe uygulandığında bu şekilde arsa sahiplerinin müteahhide nakden ödeme yaptıkları 2025 döneminde iktisadi ve ticari icaplara uygun olmayan tutarda kâr, müteahhide kalan dairelerin satılması 2026 döneminde de yine iktisadi ve ticari icaplara uygun olmayan tutarda zarar oluşmaktadır. Özelgeye ilk itirazımız bu kapsamdadır.
Bu örnekte arsa sahiplerinin müteahhide nakden ödeme yaptıkları dönem ile arsa sahiplerine ait dairelerin teslim edilerek faturalarının kesildiği dönemin aynı olduğu varsayılmıştır. Arsa sahiplerinin müteahhide nakden ödeme yaptıkları dönemin, arsa sahiplerine ait dairelerin teslim edilerek faturalarının kesildiği dönemden önce olması halinde hesaplamalar iyice anlamsız hale gelmektedir. Özelgeye ikinci itirazımız bu noktadadır.
Ancak buraya bir şerh koymak da icap eder. Arsa sahiplerine ait daireler teslim edilerek faturalarının kesildiği dönem ile müteahhide kalan dairelerin satıldığı dönemin aynı olması halinde bu sorunlar ortadan kalmaktadır. Geçici vergi dönemlerinin veya yılların farklı olması halinde ise zikredilen sorun meydana çıkmaktadır ki, dönem kayması kaçınılmazdır.
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 09/09/2011 tarihli ve B.07.1.GİB.4.34.19.02-019.01-1553 sayılı özelgesine göre, kat karşılığı inşaatın arsa maliyet bedeli, müteahhit tarafından arsa karşılığında arsa sahiplerine teslim edilecek taşınmazların inşaatı için yapılan harcamaların toplamından oluşmaktadır. Dolayısıyla, söz konusu harcamalar (inşaat süresince arsa ve dükkân sahiplerine yapılan kira yardımları ile ödenen tazminatlar ve yeni binada dükkân metrajlarının düşmesi nedeniyle dükkân sahiplerine ödenecek tutar) maliyet unsuru olarak dikkate alınabilecektir. Özelgeye üçüncü itiraz buradan kaynaklanmaktadır. Kat karşılığı inşaat işlerinde müteahhidin arsa sahiplerine yaptığı ödemeler nasıl ki maliyetle ilişkilendiriliyorsa, bu kez tersi durumda da arsa sahiplerinin müteahhide yaptığı ödemeler de maliyetle ilişkilendirilmelidir.
Fakat bu ilişkinin nasıl kurulması gerektiği ayrı bir tartışmaya muhtaçtır. Aşağıda dört farklı ihtimal ayrı ayrı ele alınmıştır.
İlk ihtimal müteahhidin arsa sahiplerinden alacağı paranın, arsa payı maliyetinden düşülmesidir. Konu hakkındaki Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 27/08/2014 tarihli ve 27575268-105[262-2013-209]-831 sayılı özelgesine göre; müteahhit açısından arsa maliyeti (arsa payı karşılığında) arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamını oluşturmakta olup, bu bedel inşaat maliyetinin de içerisinde yer almaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler, işyerleri için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır. Benzer şekilde İstanbul VDB’nin 12/09/2011 tarihli ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-KVK 8-1572 sayılı özelgesinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden arsa karşılığı, arsa sahibine verilecek olan daire ve nakit paranın tevsik edilmesi halinde arsanın maliyeti olarak dikkate alınacağı ifade edilmiştir.
Bu özelgelere göre, müteahhit tarafından arsa sahibine ödenen nakit para müteahhit açısından arsa payının maliyet bedeline dahil olacaktır. O halde, müteahhidin arsa sahiplerinden alacağı para da arsa payının maliyetinden düşülmelidir. Daha önce belirtildiği üzere müteahhidin 2025 yılı hasılatı; arsa sahiplerinden alınan 26.800.000,00-TL tutarında para ve arsa sahiplerine emsal bedel üzerinden kestiği 23.092.885,00-TL tutarındaki faturaların bedelidir. Maliyetleri ise genel idare giderleri ve genel giderlerden düşen hisse hariç olmak üzere inşaat için yapılmış harcama olan 22.090.217,54-TL ve 23.092.885,00-TL tutarındaki arsa payı bedelidir. Bu yönteme göre hareket edildiğinde arsa sahipleri tarafından müteahhide yapılan ödemeler (26.800.000,00-TL) arsa payı bedelinden (23.092.885,00-TL) yüksek olduğu için sadece bu işlemden bile kâr ortaya çıkmakta ve müteahhide düşen iki dairenin arsa payı maliyeti kalmamaktadır. Bu halde birinci ihtimali anlatan bu durum, soruna çare olamamaktadır.
İkinci ihtimal, arsa sahiplerinin müteahhide yaptığı ödemelerin arsa payı hariç maliyetten düşülmesidir. Örnekte müteahhidin yaptığı maliyet 22.090.217,54-TL, arsa sahiplerinin müteahhide yaptığı ödemeler ise 26.800.000,00-TL’dir. Görüldüğü üzere, arsa sahipleri tarafından müteahhide yapılan ödemelerin, müteahhidin yaptığı maliyetten yüksek olduğu bu durumda da maliyet sıfırlanmakta, bu işlemden dahi kâr doğmakta ve müteahhide düşen iki dairenin ise maliyeti kalmamaktadır. Elbette bu durum da kabul edilebilir değildir. Tekrar belirtelim ki, bu ihtimalde, müteahhidin arsa payı için arsa sahiplerine emsal bedel üzerinden kestiği fatura bedeli (23.092.885,00-TL) ile aynı tutarda arsa sahipleri adına düzenlenen gider pusulasının bedeli hesaplamada dikkate alınmamıştır.
Hal böyleyse bu ilişkinin arsa payı dahil maliyetle kurulmasının mümkün olup olmadığı üçüncü ihtimal olarak ele alınmalıdır. Arsa payı dahil maliyet (22.090.217,54 + 23.092.885,00=) 45.183.102,54-TL’dir. Bu tutardan arsa sahiplerinin müteahhide yaptığı ödemeler ise 26.800.000,00-TL düşüldüğünde, kalan maliyet (45.183.102,54 – 26.800.000,00=) 18.383.102,54-TL olmaktadır. Buna göre; birim m2 maliyet (18.383.102,54 / 1.313,35=) 13.997,11-TL, müteahhide kalan 1 nolu dairenin maliyeti (13.997,11 * 71,37=) 998.973,64-TL, 12 nolu dairenin maliyeti (13.997,11 * 107,59=) 1.505.948,91-TL, iki dairenin toplam maliyeti (998.973,64 + 1.505.948,91=) 2.504.922,55-TL’dir. 18.383.102,54-TL’lik maliyetten bu tutar düşüldüğünde (18.383.102,54 – 2.504.922,55=) 15.878.179,99-TL’lik tutara ulaşılmaktadır ki, bu tutar arsa sahiplerine verilen dairelerin fatura bedelleriyle ilişkilendirilecek maliyettir. Bu halde müteahhit 2025 yılında (23.092.885,00 – 15.878.179,99=) 7.214.705,01-TL, 2026 yılında ise (12.000.000,00 – 2.504.922,55=) 9.495.077,45-TL kâr edecektir.
Dördüncü ihtimal şu şekildedir. Arsa payı dahil maliyet (22.090.217,54 + 23.092.885,00=) 45.183.102,54-TL, arsa payı dahil m2 maliyet (45.183.102,54 / 1.313,35=) 34.402,94-TL, müteahhide kalan 1 nolu dairenin maliyeti (34.402,94 * 71,37=) 2.455.337,90-TL, 12 nolu dairenin maliyeti (34.402,94 * 107,59=) 3.701.412,42-TL, iki dairenin toplam maliyeti (2.455.337,90 + 3.701.412,42=) 6.156.750,32-TL’dir. 45.183.102,54-TL’lik maliyetten bu tutar düşüldüğünde (45.183.102,54 – 6.156.750,32=) 39.026.352,22-TL’lik tutara ulaşılmaktadır ki, arsa sahiplerinin müteahhide ödediği bedeller ile arsa sahiplerine verilen dairelerin fatura bedelleri toplamıyla ilişkilendirilecek maliyettir. Bu halde müteahhit 2025 yılında (49.892.885,00 – 39.026.352,22=) 10.866.532,78-TL, 2026 yılında ise (12.000.000,00 – 6.156.750,32=) 5.843.249,68-TL kâr edecektir. Bu yöntemin öncekilerden farkı, arsa sahipleri tarafından müteahhide yapılan 26.800.000,00-TL tutarındaki ödemenin, maliyetten doğrudan düşülmeden hesaplama yapılmasıdır. Bize göre bu yöntem, işlemin gerçek mahiyetine en uygun ve yakın sonucu vermektedir.
3-Sonuç
Bu çalışmada, kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahiplerinin müteahhide yaptıkları ödemelerin gelir ve kurumlar vergisi karşısındaki durumu tartışılmış ve konunun çözümü hakkında öneri sunulmuştur. Şüphesiz ki sunulan öneri tartışılmaya ve geliştirilmeye açıktır. Diğer taraftan belki de asıl tartışılması gereken, bu çalışmada örneğine yer verilen işlerin kat karşılığı inşaat işleri kapsamında olup olmadığıdır.
(Bu makale Lebib Yalkın Mevzuat Dergisinin Kasım/2026 sayısında yayımlanmıştır.)